Van visie tot realiteit: Delft streeft naar meer sociale en betaalbare woningen

DELFT - De woningnood in Nederland is groot en ook in Delft is er een grote behoefte aan huur- en koopwoningen, in elk prijssegment. In december vorig jaar nam de gemeenteraad de ‘Goed wonen in Delft – Woonvisie 2023-2028’ aan, een aanpassing van de Woonvisie uit 2016. In dit 46-pagina’s tellende document staat uitgelegd hoe de gemeente werkt aan goed wonen en waar ze haar woonbeleid de komende jaren op zal richten.

Door Leonie Kapiteyn-Visser 

Voor de totstandkoming van de Woonvisie baseerde de gemeente zich op het woningbehoefteonderzoek en scenarioanalyses van onafhankelijk advies- en onderzoeksbureau RIGO. Bovendien waren er veel andere partijen betrokken bij de totstandkoming van het document, zoals onder andere bewoners, huurdersraden, marktpartijen, bewonersbelangenverenigingen en de provincie Zuid-Holland. Kortom: de Woonvisie is niet uit de lucht gegrepen en geeft een duidelijk beeld van de behoeftes van de stad en de visie daarop van de gemeente.

Landelijk beleid
Voor veel mensen is het moeilijk om een passende en betaalbare woning te vinden. Volgens de Rijksoverheid moet er daarom een betere verdeling komen van het aantal sociale huurwoningen in de woningvoorraad. Het streven is dan ook dat alle gemeenten van Nederland naar 30% sociale huurwoningen toegroeien.
In 2021 bestond de Delftse woningvoorraad al voor 34% uit sociale huurwoningen. De gemeente kondigt in de Woonvisie aan de komende jaren nog 1050 sociale huurwoningen te willen bijbouwen met een maximale huurprijs van 879,66 euro. Ook moeten er 1000 woningen voor middenhuur komen en 350 woningen met huren hoger dan 1.100 euro. Met deze aantallen zou het betekenen dat de totale woningvoorraad van sociale huurwoningen in 2031 nog steeds zo’n 33% is. De woningcorporaties in Delft trekken samen op om dit doel te behalen legt Maarten Vos, senior-adviseur Strategie & Innovatie bij woningcorporatie Vidomes uit: “We zijn blij dat we samen doorpakken om méér sociale huurwoningen in Delft te krijgen. Dat is hard nodig, want de woningnood is hoog. Ook kunnen we als partners op wijkniveau nog meer en beter samenwerken, om problemen op straat en ‘achter de voordeur’ effectief aan te pakken.”
Toch staan woningcorporaties en de gemeente nog voor de nodige uitdagingen, stelt Jan-Willem Verheij, manager Strategie en Portefeuille van woningcorporatie Stedelink: “Om die 33% te behalen moet een derde van alle nieuwe woningen een sociale huurwoning worden. Hoe komen we aan bouwlocaties? En kunnen we het als woningcorporaties allemaal betalen? Woningcorporaties hebben geen winstoogmerk, maar in de huidige situatie zou het betekenen dat we flink moeten bijbetalen.”

Ruimtegebrek
Wat betreft de bouwlocaties, is de gemeente creatief en pragmatisch: “In Delft is het beleid dat op locaties van meer dan 300 woningen tenminste 15% sociale huurwoning moet zijn. Op grote ontwikkelingslocaties zoals Schieoevers, Nieuw Delft, Buitenhof en stationsgebied Delft Campus wordt een mix van sociale huur, middenhuur en vrije sector (huur en koop) gebouwd. De nieuwe woonvisie heeft als doel meer betaalbare woningen te bouwen: sociale huur, middenhuur en betaalbare koop. Ook op kleine(re) locaties in de stad. Per locatie bekijken we wat een buurt of wijk nodig heeft”, aldus de gemeente.
Om de beperkte ruimte van de Prinsenstad optimaal te benutten, kondigt de gemeente in haar Woonvisie aan de komende 10 jaar slechts ‘bij uitzondering’ nog eengezinswoningen met een tuin te zullen bouwen. Ditzelfde geldt voor de corporaties, zo stelt Verheij: “Waar we gaan bijbouwen, zullen dat bijna altijd appartementen zijn. We willen ook voor de middenhuur bijbouwen, zodat mensen met een gemiddeld inkomen ook een huurwoning kunnen vinden. Bovendien willen we ouderen die nu in een groot huis wonen, verleiden om kleiner te gaan wonen en voor een appartement te kiezen. Dit zou betekenen dat de bestaande eengezinswoningen vrijkomen voor bijvoorbeeld gezinnen. Zo ontstaat er meer lucht in de woningmarkt.”

Ruimte in de woningmarkt
Ook nieuwe studentenwoningen moeten zorgen voor die zo gewenste ruimte in de woningmarkt. Het aantal aangekondigde studentenwoningen in de Woonvisie valt op: 41% van alle nieuw te bouwen woningen in Delft is bestemd voor studenten. Dat komt neer op zo’n 3500 woningen. Kijkend naar de demografie van Delft die slechts voor een kleine 20% uit studenten bestaat, lijkt dit een ongelooflijk hoog aantal. Maar, is dit het ook? “Het tekort aan studentenwoningen in Delft is heel groot”, stelt Jelle van Kempen, vestigingsdirecteur van DUWO, woningcorporatie voor studentenhuisvesting, in Delft. “Uit onderzoek van de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting is gebleken dat zo’n 8300 studenten thuiswonend zijn waarvan 70% graag uitwonend wil zijn, maar op dit moment geen woonruimte kan vinden. Dat komt neer op zo’n 6000 studenten. Met de 3500 voorgenomen studentenwoningen maken we dus een mooie slag, maar het is nog lang niet voldoende om het bestaande tekort volledig op te vangen. Bovendien verwachten we dat het aantal studenten aan de TU de komende jaren alleen nog maar zal groeien.” Deze verwachting wordt bevestigd door een woordvoerder van de TU: “Op dit moment studeren ruim 26.000 studenten aan de TU, maar verwacht wordt dat dit aantal de komende jaren zal groeien naar zo’n 30.000 studenten.”

TU campus
Over de locaties waar studentenwoningen bijgebouwd zullen worden, wordt overleg gevoerd tussen DUWO, de gemeente en de TU. “We zijn in overleg waar studentenhuisvesting op de TU-campus gerealiseerd kan gaan worden. De campus is op dit moment de meest concrete locatie die we voor ogen hebben. In de woonvisie en de prestatieafspraken is een aantal van in elk geval 1500 eenheden opgenomen. Voordat daadwerkelijk met de bouw van de woonruimte begonnen kan worden, moeten er echter nog vele procedures doorlopen worden en het kan dan ook nog jaren duren voordat de woningen er staan”, aldus Van Kempen. De gemeente bevestigt: “De plannen voor huisvesting op de campus zijn in de verkennende fase. In die verkenning kijken we bij voorkeur naar mogelijkheden waarbij grotere aantallen woningen gerealiseerd kunnen worden. Hiervoor zijn we gezamenlijk in gesprek met verschillende belanghebbenden, waaronder ook bedrijven en sportverenigingen in het gebied.”
Voor studenten die bij DUWO huren is het niet mogelijk om na hun studie in de woning te blijven wonen. “Elke student die bij ons een woning huurt, tekent daarbij een campuscontract. Hierin staat opgenomen dat wanneer je bent afgestudeerd of niet langer studeert, de huur stopt en de woonruimte vrij komt voor een volgende student. Hiermee willen we de doorstroom gaande houden”, legt Van Kempen uit. De woningcorporaties in Delft zijn positief over het grote aantal aangekondigde studentenwoningen: “Wij als corporaties hebben er ook baat bij dat er meer woningen voor studenten gebouwd worden. Daarmee komen verkamerde woningen vrij, welke anders ingezet kunnen worden op de woningmarkt. Het is ook belangrijk dat er voldoende koop en duurdere huurwoningen aangeboden worden in de stad, zodat mensen uit de sociale huur kunnen doorstromen.” De aangekondigde hoeveelheid studentenwoningen heeft dus geen negatief effect op de overige woningzoekenden in de sociale huursector. In tegendeel, zo lijkt het. Bovendien is een studentenwoning altijd voor één student, waar in een sociale huurwoning doorgaans meerdere mensen wonen.

Lange wachttijden
Hoe werkt het nu eigenlijk in de praktijk? Om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen moet je ingeschreven staan bij Woonnet Haaglanden en niet boven een bepaalde inkomensgrens uitkomen. Via die weg zou je een huurwoning van maximaal 879,66 euro per maand moeten kunnen huren. Dat er voor sociale huurwoningen lange wachttijden bestaan, erkent ook Enno Vitner, strategisch beleidsadviseur bij woningcorporatie Woonbron: “De wachttijd van woningzoekenden in de regio Haaglanden is ongekend lang. In de regio en in Delft werken corporaties samen aan oplossingen om de kansen voor woningzoekenden te vergroten. Denk hierbij aan het op gang brengen van doorstroming van huurders naar een passende woning of het bijbouwen van sociale huurwoningen. In Nieuw Delft zullen we de komende jaren 67 sociale huurappartementen bijbouwen, maar daar houdt het niet op. Wij blijven ons inspannen voor mensen die op sociale huurwoningen zijn aangewezen.” Om een goed beeld te krijgen van de situatie en de lange wachttijden is het volgens Verheij belangrijk om onderscheid te maken tussen mensen die ingeschreven staan op een wachtlijst en mensen die actief zoeken: “Bij het reageren op een sociale huurwoning wordt wel gekeken naar inschrijfduur en hebben mensen met een langere inschrijfduur meer recht op een woning dan iemand die korter staat ingeschreven. Gemiddeld vindt elke actief woningzoekende in Delft binnen 48 maanden een huurhuis. Vervolgens zien we dat onze huurders gemiddeld ruim 13 jaar in de woning blijven wonen.”

Vrije sector
Niet iedereen heeft de tijd om jaren te wachten op een sociale huurwoning. Huren in de vrije sector kan daarin een oplossing bieden, zo ondervond ook Annemiek de Haan. “Ik stond ingeschreven bij Woonnet Haaglanden en reageerde dagelijks op een sociale huurwoning; mijn inkomen voldoet aan de criteria hiervoor. Bij elk huis waar ik op reageerde belandde ik ergens op plek 400, het maakte me behoorlijk moedeloos. Ik reageerde ook op huurwoningen in de vrije sector en via Stedelink heb ik uiteindelijk mijn huidige woning gevonden. In de vrije sector werd mijn inschrijfduur niet meegenomen. Uiteindelijk heeft het mij zo’n 14 maanden gekost voordat ik deze woning vond. Ik heb nu een fijn huis en betaal iets meer dan 1.000 euro per maand aan kale huur.”

Conclusie
In Delfts nieuwe Woonvisie wordt duidelijk ingezet op het aanpakken van de woningnood, met een opvallende focus op studentenhuisvesting. Tegelijkertijd probeert Delft het aanbod aan betaalbare huurwoningen stabiel te houden. Maar, de echte uitdaging ligt in het evenwichtig verdelen van deze woningen, zodat zowel studenten als andere woningzoekenden hun plek in de stad kunnen vinden. Het succes van deze Woonvisie zal uiteindelijk gemeten worden aan hoe goed alle Delftenaren, van student tot senior, zich thuis kunnen voelen in hun stad.

Dit artikel is mede mogelijk gemaakt met financiële ondersteuning van het Mediafonds Delft.