Hoge nood, beperkte mogelijkheden, maar wel visie en ambitie

DELFT – Meer woningen bouwen, in het bijzonder sociale huur- en studentenwoningen. Het tegengaan van opkoop en verkamering en extra aandacht voor de huisvesting van kwetsbare groepen. Het is een greep uit de Woonvisie 2023-2028 die het college heeft opgesteld en waarover de gemeenteraad in november een besluit neemt.

Door Esdor van Elten 

De nood is hoog en de mogelijkheden zijn beperkt, zo geeft woonwethouder Karin Schrederhof in de inleiding van de woonvisie 2023-1028 toe. “De komende jaren zullen wij als gemeente de woningnood niet kunnen oplossen.” Dat betekent niet dat de gemeente het niet gaat proberen, en daarbij breekt zij op sommige punten met eerder beleid: zo is er een duidelijke focus op nieuwbouw, maar wil de gemeente nu minder inzetten op duurdere huur- en koopwoningen en meer op betaalbare woningen en sociale huur. (Waarbij de definitie van ‘sociale huur’ nog steeds niet helemaal duidelijk is. Daar moet ook verandering in komen, stelt het college). In 2040 moet een derde deel van de woningen sociale huur zijn. De bouw van sociale huurwoningen is voornamelijk een taak van de woningbouwcorporaties. Het is de bedoeling dat die in de nabije toekomst 1750 woningen gaan bijbouwen, bij voorkeur sociale en middeldure huurwoningen.

Ambitieus bouwplan
In 2030 moeten er minstens 59.000 woningen in Delft zijn. In 2021 waren dat er nog 51.500, dus in de komende jaren moeten er 7.500 woningen bijkomen, waarvan 2.500 studentenwoningen. De gemeente is in dat laatste opzicht nog ambitieuzer: zij wil maar liefst 3.500 nieuwe studentenwoningen erbij. Alles bij elkaar gaat het dan om 850 nieuwe woningen per jaar. “Dat is ambitieus”, vindt Peter Boelhouwer, hoogleraar huisvestingssystemen aan de TU, in zijn reflectie op de Woonvisie. “Juist ook omdat landelijk de woningproductie juist terugvalt van zo’n 74.000 naar vermoedelijk rond de 55.000 - 60.000 woningen.” Boelhouwer laat zijn reflectie vergezeld gaan van een twaalftal aanbevelingen om meer grip te krijgen op de woningmarkt, waaronder het betrekken van marktpartijen en woningcorporaties bij deze planning, het regelen van borging voor corporaties die in de middeldure huursector willen bouwen en de inzet van leegstaand vastgoed.

Locaties
Voor al die bouwplannen zijn uiteraard wel bouwlocaties nodig. Net als voor de geplande studentenwoningen. Die zijn er op dit moment in Delft niet genoeg. De gemeente gaat dus kijken waar in de stad wat gebouwd kan worden. Daarbij wordt gedacht aan bijvoorbeeld een grootschalige gemixte woonfunctie op het terrein van de TU-campus voor studenten en is er aandacht voor een goede balans tussen huur- en koopwoningen per wijk. “Bij nieuwe kansen voor woningbouw bekijken we per plan welk woningaanbod in het betreffende gebied passend is.” Stadsbouwmeester Tako Postma heeft hier wel kanttekeningen bij: “Kunnen we in bestaande buurten ruimte vinden voor verdichting die een bijdrage levert aan de kwaliteit van de woonomgeving (passend bij de buurt)? Mijn constatering is dat het gemeentelijke grondbezit vooral ligt in de buurten waar al veel sociale huurwoningen zijn en we (ook volgens de visie) niet eenzijdig sociale huur willen toevoegen”, stelt hij in zijn reflectie. Eén van zijn adviezen: bouw aan gemeenschappen. Kies daarbij samen met de corporaties prioriteiten: buurten waar de veerkracht laag is en waar gemeente en corporaties de regie kunnen nemen. Bouw aanvullend op de buurt en koester het experiment.

Verkamering
In de woonvisie is ook aandacht voor beter gebruik van de huidige woonvoorraad. Zo wil het college via de Huisvestingsverordening bestaande woningen beschermen tegen (grootschalige) opkoop en wil zij een zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw. Verkamering, een flink probleem in sommige stadsdelen, wordt tegengegaan via omzettingsvergunningen en splitsingsvergunningen  De gemeente kan geen invloed uitoefenen op ‘ontkameren’, maar benut wel graag de kansen voor het gereguleerd delen van woningen, zoals met hospitaverhuur, ‘friendscontracten’, maatjeswoningen, ‘Kamers met aandacht’ en kameronderhuur.

Kwetsbare groepen
Het college wil de komende jaren extra aandacht voor de huisvesting van starters, jongeren, kwetsbare groepen en ouderen. Zo kunnen senioren wellicht worden verleid om hun grotere woningen te verruilen voor comfortabele appartementen en blijft de gemeente het langer thuis wonen stimuleren. De inzet van een speciale ‘seniorenmakelaar’ wordt verbreed naar bewoners van koopwoningen en huurders in de particuliere sector. De gemeente wil ook collectieve woonvormen stimuleren, maar vindt wel dat snelheid van nieuwbouw boven maatwerk voor collectieve initiatieven gaat. Verder probeert de gemeente dakloosheid tegen te gaan: “Dit betekent ook dat we zoveel mogelijk willen voorkomen dat mensen hun woning verliezen, als gevolg van een huisuitzetting bijvoorbeeld. In samenwerking met de corporaties en anderen zetten we het convenant Bemoeizorg en Kamers met Aandacht voort.”

Tenslotte wil de gemeente ook het aantal standplaatsen voor woonwagens uitbreiden. Delft is binnen de regio Haaglanden de gemeente met de minste standplaatsen per 100.000 inwoners.

Duurzaamheid
Bij dit alles speelt duurzaamheid een belangrijke rol. “Leidend principe voor verbouwen is: energieneutraal, circulariteit, biobased, klimaatadaptatie en natuurinclusiviteit. Voor nieuwbouw is dit het uitgangspunt”, zo staat in de Woonvisie. “De ambitie is dat de gebouwde omgeving in 2050 klimaat-neutraal is. Dit vraagt om energie-neutrale nieuwbouw en verduurzaming van de bestaande voorraad. Ook de energietransitie gaat door. Er zijn plannen voor een Open Warmtenet Delft in de wijken Voorhof en Buitenhof (per 2024) en er is een Warmteplan Delft vastgesteld (2021) gericht op het gasloos maken van de bestaande woningvoorraad. Het Isolatieplan Delft tenslotte geeft aan welke inzet de gemeente gaat doen om de woningvoorraad sneller te isoleren.

De nieuwe woonvisie met reflecties is te vinden op www.delft.nl/woonvisie-2023-2028