In de wijk die in 2011 helemaal klaar had moeten zijn, wordt nog altijd volop gebouwd. De vertraging levert bergen zand op, maar kost de stad bergen geld. (foto: Jesper Neeleman)
In de wijk die in 2011 helemaal klaar had moeten zijn, wordt nog altijd volop gebouwd. De vertraging levert bergen zand op, maar kost de stad bergen geld. (foto: Jesper Neeleman)

Waarom 'wonen tussen de schatten' de stad schatten geld kostte…

Algemeen

DELFT - Drie grote projecten hebben ervoor gezorgd dat het water Delft tot aan de lippen staat. Onderzoek leidde deze maand tot drie rapporten vol bevindingen. Wij ploeterden ons door die documenten heen. Deze week deel 2: de Harnaschpolder.

Door: Jesper Neeleman

Het verhaal van deze nieuwbouwwijk – met bedrijventerrein - begint eind jaren '90. Delft had toen een onevenwichtige woningvoorraad. De stad had te weinig woningen voor de midden en hogere inkomens. Dat wilde Delft verhelpen met een nieuwbouwwijk aan de rand van bestaande bebouwing. Het werd de Harnaschpolder, een gebied van 47,5 hectare. Hier moesten onder regie van de gemeente 1300 woningen worden gebouwd, waarvan 15 procent sociale woningbouw. In het jaar 2011 zouden hier vele gezinnen omringd door groen en water domweg gelukkig zijn.

Maar eerst moest Delft de grond opkopen. De stad tastte hiervoor diep in de buidel. Gelukkig zouden we dat geld door die almaar stijgende huizenprijzen wel weer met twee vingers in de neus terugverdienen. De ontwikkeling moet 'budgettair neutraal' verlopen, dus net zoveel kosten als opleveren. Dat pakt anders uit. Eind 2014 had Delft 765 woningen gerealiseerd, maar is het hierdoor wel 50 miljoen euro armer geworden. Hoe dat kan?

Al vanaf dag één had het project volgens de onderzoekers een hoog risico. Dit was ambtelijk bekend en aan de raad gemeld. Het risico pakte verkeerd uit. De crisis in combinatie met de afgesloten contracten bleek een 'kostbare cocktail'. Vanwege die contracten hadden ontwikkelaars – als nog niet 60 tot 70 procent van de woningen was verkocht – geen plicht om te bouwen. En vanwege de hoge boekwaarde kostte elke dag vertraging Delft geld, onder meer door hogere rentekosten, civiele kosten en plankosten. De Harnaschpolder werd duurder en duurder en duurder. Maar door de hoge boekwaarde zou helemáál stoppen met het project een dure optie zijn.

Dus, concluderen de onderzoekers na meerdere interviews met betrokkenen: de destijds gesloten overeenkomsten waren 'niet optimaal'. Ze werden opgesteld vanuit een gedachte dat al die woningen toch wel verkocht werden. Gevolg: Delft trekt dikwijls aan het kortste eind. Bijzonder is verder dat de overeenkomsten zo zijn geschreven dat door het taalgebruik niet duidelijk is wie nou verantwoordelijk is. Sommige zinnen kunnen op meerdere manieren worden geïnterpreteerd.

Ambtenaren waarschuwden het college vanaf 2009 diverse keren voor hun 'onrealistische' en te optimistische uitgangspunten. Zo dacht Delft in dat jaar nog dat het de komende drie jaar wel 350 woningen per jaar kon verkopen. Waarschuwingen dat dit - midden in de huizencrisis - wel wat optimistisch was, werden genegeerd. Dat deed het stadsbestuur, wordt verklaard, omdat 'de waarschuwingen niet eenduidig waren', de accountant wel akkoord ging en omdat er geen financiële ruimte was.

Tot inkeer
Gelukkig kwam zelfs het Delftse college na verloop van tijd tot inkeer en concludeerde het dat de wijk niet in 2017, maar in 2022 gereed zou zijn. Alleen werd die vertraging van vijf jaar nooit aan de raad gemeld. Later werd de deadline overigens weer bijgesteld naar 2019.
Nee, een second opinion op dit project en de financiën had geen kwaad gekund. Maar die kwam er pas in 2014, toen het kalf al verdronken was. De raad had, voordat het kalf overleed, ook weinig aandacht voor het project. Pas toen de tekorten groter en zichtbaarder werden nam de interesse van raadsleden toe. Het was toen inmiddels 2009 en het project stond al 15 miljoen euro in de min.

Delft nam na het uitbreken van de crisis zeven 'professionele maatregelen' om het tij te keren. In hoeverre dit heeft geholpen, wordt niet erg duidelijk. Wel is duidelijk dat Delft in de Harnaschpolder hoopte break even te draaien, maar daarentegen 50 miljoen in de min eindigt. Dit komt deels door een afkoopsom van 9,5 miljoen euro die Delft betaalde om uit het Bedrijvenschap Harnaschpolder te treden.

In het hoofdstuk over de rol van de raad lezen we dat pas in de zomer van 2009 aan de bel wordt getrokken. En dat met de groeiende miljoenentekorten ook de aandacht groeit. Helaas ging het in de Harnaschpolder al veel eerder mis, ver voordat de eerste paal werd geslagen. Als ambtenarij, college en raad vervolgens ook nog langs elkaar heen blijven werken, kan de wens om een bepaalde groep woningzoekenden van dienst te zijn uiteindelijk eindigen in een miljoenenstrop. Het 'Wonen tussen de schatten' heeft de gemeente vooral schatten met geld gekost. En een deel van de bewoners van de nieuwbouwwijk woont in elk geval nog tot 2019 niet tussen de schatten, maar tussen bergen zand, lege kavels en onkruid.