Waarom zo moeilijk om huis te kopen?

DEN HOORN- Een geschikt huis is voor velen niet weggelegd. Wat is er aan de hand op de woningmarkt? En is er iets aan te doen? De Nederlandse Bank publiceerde op 3 januari daarover een artikel naar aanleiding van het ANP Nieuws. 

Jonathan van Leerdam van Van Leerdam Makelaardij en Advies benoemt een paar belangrijke facetten uit deze publicatie(s).
Nijpend tekort aan woningen: de vraag is al langere tijd groter dan het aanbod. Meerdere factoren spelen een rol, zoals de bevolkingsgroei en het steeds kleiner worden van huishoudens. Het tekort aan woningen is momenteel zo’n 400.000.
Mismatch vraag en aanbod: ook sluit de woningvoorraad niet overal aan op de behoefte. Het lukt bijvoorbeeld veel ouderen niet om door te stromen naar een kleinere, gelijkvloerse (huur)woning. Ze bewonen in hun eentje of met zijn tweeën een grote gezinswoning, waar andere krap behuisde gezinnen juist naarstig naar op zoek zijn. Uit onderzoek van DNB blijkt dat 1,8 miljoen huishoudens graag anders zou wonen.
Leencapaciteit: hoeveel je kunt lenen wordt niet alleen bepaald door hoeveel woningen er zijn, maar ook door wat mensen ervoor kunnen betalen. Het bedrag dat mensen kunnen lenen voor een huis, noemen we de leencapaciteit. En die is belangrijk, want hoe meer mensen kunnen uitgeven aan een huis, hoe hoger de gemiddelde koopprijs wordt. En hoe hoger de prijzen, des te moeilijker voor starters om aan een huis te komen. Door de loonstijgingen groeit de leencapaciteit; dit compenseert het effect van de hogere rente. Door dit alles stijgen de huizenprijzen sinds de zomer van 2023 weer lichtjes en dat zal zich in 2025 voortzetten. Fijn voor woningbezitters, maar voor starters wordt het hierdoor nog lastiger kopen op de woningmarkt. Ook huren is niet eenvoudig. Sociale huurwoningen zijn moeilijk te krijgen door jarenlange wachtlijsten.
Tweedeling op de woningmarkt: door belastingregels is er ook sprake van een tweedeling op de woningmarkt. Bezitters van koopwoningen hebben een belastingvoordeel ten opzichte van huurders. Ze mogen de hypotheekrente aftrekken van de belasting. Kopers bouwen bovendien vermogen op met hun huis, waarover ze geen belasting betalen. Huurders hebben deze voordelen niet. Mensen die te veel verdienen voor sociale huur zijn aangewezen op een kleine, vaak dure, vrije huursector. En door de hoge huren kunnen mensen minder sparen, waardoor de aanschaf van een eigen woning steeds verder uit zicht raakt. Dit leidt tot een tweedeling tussen huiseigenaren en huurders en staat toegankelijkheid en doorstroming op de woningmarkt in de weg.
De problematiek op de woningmarkt leidt niet alleen tot maatschappelijke onvrede, maar ook tot kwetsbaarheden voor de Nederlandse economie en financiële stabiliteit. Helaas is er geen simpele, snelle oplossing. Alleen een samenhangend pakket met maatregelen rondom belastingen en het bouwen van meer huizen, kan de woningmarkt vlottrekken. Het duurt echter een tijd voordat woningen zijn gebouwd, en ook wijzigingen in de belastingen kosten tijd.