Spoorzonegrond levert minder op. Logisch, als je verkeerd rekent, weet voormalig ontwikkelaar

Editie: Week 37, Jaargang 22 |

Een uit 2006 daterende tekening uit het bestemmingsplan, met in het geel de beschikbare bouwgronden. Onmogelijk om op zo weinig ruimte 1500 woningen te realiseren, weet ervaringsdeskundige Van Wissen zeker.

DELFT – Tegenvallende vastgoedopbrengsten in de Spoorzone en Harnaschpolder worden als voornaamste reden gezien voor het financiële noodweer waarin Delft verkeert.

Volgens voormalig wethouder Rik Grashoff valt het mee en vormt de Spoorzone maar een klein deel van de totale Delftse bezuinigingsopgaven. We vroegen Grashoff daarom, in het kader van het laatste nieuws, opnieuw een reactie. “Ik heb weinig toe te voegen aan wat ik in ons interview al heb gemeld”, begint hij. “Het tekort op de spoortunnel is slechts een zeer beperkt percentage van de totale bezuinigingsopgave. Vraag vooral bij de gemeente zelf na hoe de cijfers liggen. Naar mijn informatie staat mijn eenvoudige sommetje nog steeds recht overeind. De totale bezuinigingsopgave is extreem groot. Hoe dat zo kon ontstaan, kan ik niet beoordelen, noch de vraag of dit voorkomen had kunnen worden.”

Aletta Hekker, momenteel wethouder financiën, schept enige duidelijkheid. “Laten we eerlijk zijn”, begint Hekker. “Ik denk dat Rik Grashoff niet precies weet hoe de situatie nu is. Hij rekent misschien met de kennis van toen, maar de kennis van nu is anders."
-Dus als we de situatie in de Spoorzone niet hadden gehad, dan zaten wij hier nu niet met een niet-sluitende begroting?
Hekker: “Ja, dat lijkt mij wel, ja. Laten wij wel heel helder hebben: in al die jaren is door Delft, college en de raad, volmondig gekozen voor de hele ontwikkeling van de Spoorzone. Wat dat betreft doet het ook behoorlijk pijn voor de raad.”

Tien jaar geleden
Terug naar zo’n tien jaar geleden. Het Stadsbestuur wilde dolgraag een Spoortunnel en rekende zichzelf rijk met de opbrengsten die 1500 nieuwe woningen en 25.000 vierkante meter kantooroppervlak in dit nieuwe stuk stad gingen opleveren. Toen kwam de crisis. Volgens voormalig-wethouder Rik Grashoff dè reden waarom de te verwachte opbrengsten tegenvallen. Onzin, vindt voormalig ontwikkelaar A. Th. van Wissen. Crisis of niet, Delft had nooit een opbrengst van 78 miljoen uit het vastgoed kunnen halen. Volgens Van Wissen moest de grond de gemeente zelfs meer dan 225 miljoen euro gaan opleveren, met 1315 woningen van 160 vierkante meter bruto vloeroppervlak. Met een bouwtekening uit het bestemmingsplan uit 2006, waarop de verkoopbare bouwgrond is aangegeven, legt hij uit hoe het mis kon gaan.

De zeven kavels op de tekening hebben in totaal 60.000 vierkante meter grondoppervlak. Trek er de ontsluitingswegen vanaf en je houdt netto 45.000 vierkante meter, dus 4,5 hectare over. Hier zouden 1500 woningen op moeten komen. “Grashoff zei in de krant Delft op Zondag dat ze uitgingen van een ‘heel stevige bebouwingsdichtheid van 90 woningen per hectare’. Dan zou dus 17 hectare bruto bouwgrond beschikbaar moeten zijn”, legt Van Wissen uit. Zoveel ruimte om huizen te bouwen is er volgens hem bij lange na niet. Delft heeft dus niet goed gerekend, weet Van Wissen zeker. Dus kun je er onmogelijk 225 miljoen euro opbrengst uit halen. “Hooguit twintig miljoen. Toen en ook nu.”
De plannen werden na de crisis en een conflict met de ontwikkelaars aangepast. Er kwam een nieuw plan voor woningbouw: Plan Palmbout. Delft ging geen 1500, maar 1050 woningen realiseren. “Als je uitgaat van 90 woningen per hectare omvat dit plan nog altijd 500 woningen te veel”, weet Van Wissen. “En dan te bedenken dat er ook nog ergens 32.000 vierkante meter aan commerciële ruimtes moet komen, met daarbij nog eens 3000 parkeerplaatsen. En dat in een markt die volledig op z’n kont ligt.”

Zonder financiële dekking
Van Wissen weet precies waarom Delft nu in financieel zwaar weer zit. “Omdat ze 250 miljoen euro hebben geïnvesteerd zonder financiële dekking. Grashoff is grond aan het opkopen geweest om eraan te verdienen, maar hij heeft op dat gebied nul komma nul aan ervaring.” Dat is in deze tak van sport onontbeerlijk, weet hij. “Daarom is het in Duitsland verboden dat gemeentes grond kopen. Grashoff was wethouder. Dan moet je de stad besturen en niet op de stoel van projectontwikkelaar gaan zitten.”

Van Wissen viel tijdens het lezen van het interview met Grashoff van de ene in de andere verbazing. Zonder het lobbyen en een financiële bijdrage van Delft aan de tunnel, zou de spoortunnel er niet of voorlopig niet gekomen zijn, zei Grashoff bijvoorbeeld. Nonsens, weet Van Wissen. De overheid had al plannen om dit stuk van het treintraject vanaf 2028 viersporig te maken. Grashoff vertelde dat het rijk met het ‘bizarre plan’ kwam daarom in Delft twee spoorviaducten op elkaar te laten stapelen. “Te idioot op serieus te nemen. Zoiets zou er nooit komen, het zou niet aan milieu- en geluidseisen voldoen. Zoiets is gezegd als onderdeel van een politiek spel. Naïef en dom om dat te geloven. Ik snap niet dat hij dit zelf niet begreep. Zakelijk gezien had het stadsbestuur achterover moeten leunen tot Verkeer & Waterstaat zich zou melden om door Delft een tunnel aan te moeten leggen. Dan hadden ze moeten zeggen: Geef ons maar een paar centen, want onze hele stad ligt straks ondersteboven.”

In plaats daarvan deelde Delft de centen uit. Anno 2014 is de knip leeg en er is alle reden tot zorgen. Zelfs het stadsbestuur zit met de handen in het haar. In tien jaar tijd ging het van dollartekens in de ogen naar een wanhopige blik. Hopend dat het rijk met de hand over het hart strijkt en Delft uitstel geeft voor de 32 miljoen die het nog krijgt aan Delftse bijdrage voor de tunnel. De Provincie Zuid-Holland kijkt ondertussen over Delftse schouders mee. Tot de betere tijden zich weer aandienen. Wanneer is de grote vraag…

Download de laatste krant!

Energieweg 3
2627 AP Delft

T: 015 - 214 39 12
info@delftopzondag.nl